Otázka:Co bude stavba stát?
Odpověď: Cena vlastního stavebního díla bude závislá především na „standardu“ navrhovaných materiálů. V každé etapě projektové přípravy je možno cenu stavební dodávky stanovit, samozřejmě čím je projekt rozpracovanější, tím je cena přesnější. V úvodních stupních projektu je možné náklady stanovit cenou za m3 obestavěného prostoru, dále potom agregovanými cenami jednotlivých stavebních dodávek, v dokumentaci pro realizaci stavby je cena stanovena na základě položkového rozpočtu. Ceny v rozpočtu vychází z čtvrtletně aktualizovaných cen stavebních materiálů a prací, takže se maximálně blíží realitě. Výsledná dohodnutá cena stavební dodávky však může být odlišná, a to jak směrem dolů, tak nahoru. Vždy záleží na konkrétní situaci, např. kde a kdy je stavba realizována, převzetí záruk dodavatele stavby za kvalitu díla, technická náročnost díla, objem stavební dodávky ap.
Otázka: Co bude stát projekt?
Odpověď: Cena projektových prací – honorář – je závislá na pořizovací ceně stavebního díla, tzv. započítatelných nákladech stavby. Důležitý je charakter stavby z hlediska její projektové obtížnosti. Dražší je rovněž projekt rekonstrukce objektu, jelikož je obvykle nutno zpracovat dokumentaci stávajícího stavu, na základě které je teprve možno provést návrh stavebních úprav. Výchozím podkladem pro stanovení obvyklého honoráře je materiál s názvem „Výkony a honoráře architektů, inženýrů a techniků činných ve výstavbě“, pomůcka vydaná Českou komorou architektů. Tento metodický návod je pomůckou, výsledný honorář je věcí dohody mezi klientem a projektantem. Většinou se přihlíží ke komplexnosti projektové přípravy. Zkušenost říká, že čím kvalitnější projekt, tím kvalitnější dílo a méně starostí při realizaci stavby. To se týká i finanční stránky realizované stavby, kdy dobře navržená stavba může znamenat nemalou úsporu financí na její zhotovení. Obvykle je potom méně tzv. „víceprací“ a snadno se dají dělat zápočty ve smyslu víceprací, ale i „méněprací“.
Otázka: Kolik času je potřeba na vyhotovení projektové dokumentace?
Odpověď: Projektová příprava probíhá v několika krocích, které jsou různě časově náročné. Není to však ani tak otázka rozsahu práce, jako spíše optimální komunikace mezi investorem a projektantem. Někdy může být fáze návrhu stavby časově náročnější, než rutinní práce na realizační dokumentaci. Důležité je, aby byl klient „ztotožněn“ s návrhem stavby v úvodních fázích projektové přípravy, další stupně jsou postupným rozpracováním schválených myšlenek. Neopomenutelné jsou některé ze zákona dané lhůty, s kterými je potřeba při stanovení délky projektového procesu počítat. Patří sem především lhůty vyjádření orgánů a organizací státní správy plynoucí ze stavebního zákona a lhůta k nabytí právní moci rozhodnutí. Někdy může být velkou časovou překážkou rovněž nesouhlasné stanovisko některého z účastníků stavebního řízení, např. dotčených sousedů, kdy odvolací řízení běžné lhůty značně prodlužuje.
Otázka: Jak mám postupovat při výběru projektanta?
Odpověď: Důležitá je komplexnost a především kvalita nabízených prací. Samozřejmostí je dnes práce v digitální podobě se všemi přednostmi této práce. Prohlédnout si navrženou stavbu v digitálním modelu již dnes nabízí většina projektových firem, takže i představa stavebníka-laika je dokonalá. Rovněž důležitá je způsobilost projektanta, musí se jednat o autorizovanou osobu Komorou architektů nebo stavebních inženýrů. Stavebník by se měl zajímat o referenční stavby projektanta, důležité je rovněž pojištění projektanta pro případ řešení tzv. vad projektu. Velikost projektového atelieru v tomto případě nehraje zásadní roli, spíš jde o individuální přístup architekta a projektanta ke klientovi. Samozřejmě u velkých staveb se musí jednat o větší, pokud možno zkušený, kolektiv pracovníků.
Otázka: Jak mám postupovat při výběru zhotovitele stavby – stavební firmy?
Odpověď: Vždy je dobré o firmě získat co nejvíce informací a prohlédnou si touto firmou realizovanou stavbu. Nestranná informace stavebníka, který tuto stavbu realizoval a platil je k nezaplacení. Počet kmenových zaměstnanců je jedním z důležitých kritérií, stejně jako pojištění firmy. U větších staveb je vhodné oslovit stavební firmu, která disponuje potvrzením kvality své práce – je držitelem certifikátu ISO. Smlouvu s dodavatelem je dobré konzultovat s právníkem specializujícím se na stavební právo. Dobrá smlouva chrání obě strany před možnými riziky, obvykle se jedná o značně velké finanční částky, které stavba s sebou nese.
Otázka: Kolik (v % z investičních náíkladů na stavbu) obvykle stojí stavební dozor na zhotovení RD?
Odpověď: Při stanovování honoráře za 8. výkonovou fázi, kterou je „Spolupráce při provádění stavby“, je potřeba rozlišovat tzv. „autorský dozor projektanta“ (ATD) a tzv. „investorský technický dozor“ (ITD). Zjednodušeně lze říci, že ADT spočívá v podání vysvětlení potřebných pro vypracování dodavatelské dokumentace nebo pro plynulost stavby, dohledu nad dodržením dokumentace pro provedení stavby s přihlédnutím k podmínkám stavebního povolení a posuzování návrhů dodavatelů na změny a odchylky oproti této dokumentaci, zejména z pohledu dodržení technicko-ekonomických parametrů stavby, architektonické koncepce, v účasti na odevzdání a převzetí stavby, v účasti na kontrolních dnech stavby apod. (= základní výkony). Výkon ITD spočívá zejména v přejímání dokončených stavebních výkonů, v kontrole a přejímání dílčích stavebních prací, které dudou dalšími činostmi zakryty, ve zhotovení vad a nedodělků, prověření dodavatelských faktur, v kontrole vedení stavebního deníku, sledování realizace stavby s ohledem na podmínky stavebního povolení a řešení případných změn apod. (= základní výkony). Tyto činnosti je možno nad základní honorář rozšířit o tzv. zvláštní výkony. Ty zahrnují například sestavení a rozepsání platebního plánu a dozor nad ním, vypracování dokumentace skutečného provedení stavby, spolupráce při kontrole účtů a zpřesnění a novelizace časových plánů.
Podle metodiky platné do roku 2002 bylo na tyto činnosti uvažováno s částkou představující 28 % ze stoprocentního honoráře, stanoveného ze započitatelných stavby. Přitom nebylo určeno, kolik procent tvoří ADT a kolik ITD. Zvyklost byla účtovat cca 1/4 na výkon ATD, tj. 7 % a 3/4 na výkon ITD, tj. 21 %. Od roku 2003 vydala Česká komora architektů (…, inženýrů a techniků činných ve výstavbě) novelu „výkonů a honorářů“, kde dochází kromě jiného k úpravám v procentuálním členění jednotlivých výkonových fází. Obecně lze říci, že větší důraz je dán na úvodní – koncepční činnosti, a naopak je potlačena činnost v průběhu výstavby, tedy právě výkon ATD a ITD. Zde je nově počítáno s částkou představující 11 % ze ze stoprocentního honoráře, stanoveného ze započítatelných nákladů stavby (pro pozemní a inženýrské stavby) a 7 % u technologických staveb. Zásadní však je, že toto procento je uvažováno na výkon ATD a výkon ITD je nově zařazen mezi výkony zvláštní (nadstandardní). Při jeho určení bych vycházel z předchozího rozdělení z hlediska pracnosti, tedy v poměru 1/4 a 3/4. V podstatě došlo z důvodu zařazení ITD do zvláštních výkonů (dříve základních výkonů) ke zvýšení celkové ceny díla – honoráře.
